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房地产大亨以24495万兰特的价格将8625万兰特的土地卖给豪登省住房部门

放大字体  缩小字体 发布日期: 2024-11-27 20:38   来源:http://www.baidu.com/  作者:无忧资讯  浏览次数:35
核心提示:豪登省人类事务部(GDHS)于2019年3月13日购买了三个地块,房地产大亨拉雷巴拉·“拉利”·曼珀勒(Ralebala "Rali" Mampeule)拥有

豪登省人类事务部(GDHS)于2019年3月13日购买了三个地块,房地产大亨拉雷巴拉·“拉利”·曼珀勒(Ralebala "Rali" Mampeule)拥有的Landworth公司立即获得了1.587亿兰特的账面利润。

兰德沃斯从另一家开发商Jordi Properties手中以8625万兰特购买了这些地块,然后向国土资源部收取了24495万兰特,包括增值税,尽管兰德沃斯后来被说服提供了5000万兰特的担保,以支付兰德沃斯按照合同交付的改善成本。

这63.9公顷的地块是Zuurfontein农场的一部分。它们被提议用于Vanderbijlpark的Eagles Nest镇的开发,该镇位于豪登省南部的Emfuleni地方市政当局。

兰德沃斯公司否认它过度抬高了价格。事实上,该公司的主管Mampeule说,他给了该部门一个“折扣”。

马姆珀勒说:“我们重申,如果有一个愿意买地的人和一个愿意卖地的人,而且注册评估师的估值能够证明你的交易是合理的,那么你购买土地的价格与你出售土地的价格没有任何关系。”“我们有充分的资料认为,该幅土地的售价较每个服务摊位的现行售价有八至三成的折扣。”

先生的财产

Mampeule在国际房地产集团Chas Everitt起步,现在拥有一个庞大的房地产和投资帝国。

Landworth第一次引起amaBhungane的注意,是因为有消息称Mampeule的公司收取了4400万兰特的费用,在销售合同中被称为“佣金”,这是GDHS以7000万兰特购买的米德瓦尔地方市政当局的另一处房产。

尽管这超过了购买成本的一半,但兰德沃斯否认有任何不当行为。

这个故事引发了一个线索,促使我们更仔细地研究鹰巢的出售,它也涉及兰沃斯和GDHS,而且看起来也像“土地倒卖”,一个中间人以牺牲GDHS为代价获得了巨额利润。

我们越仔细观察,就越觉得不合理。

兰德沃斯在他们拥有房产之前就把它卖了

查看地契办公室的文件,我们发现兰德沃斯甚至在成为鹰巢的合法所有者之前就已经将63.9公顷的部分卖给了GDHS。

这些文件似乎显示,出售给GDHS的交易发生在2019年3月13日,价值2.495亿兰特,而之前的所有者Jordi Properties在两个多月后才将这些房产出售给Landworth,价格为8625万兰特。

当我们第一次向兰德沃斯提出这个问题时他们说我们完全搞错了。

“你的信息不正确。作为鹰穴开发第一阶段的一部分,兰德沃斯以1.1亿兰特的价格从Jordi Properties购买了73公顷的土地,并将其作为服务站出售给该部门,包括所有的设施——水、下水道、道路、电力和带安全门的围栏,并以2.44亿兰特的价格进行了改进。”

兰德沃斯告诉我们,3月13日发生的8625万兰特的交易是“第二阶段”的另一块土地,与政府无关。所以,在他们的版本中,是73公顷,而不是63公顷,他们支付了1.1亿兰特,而不是8625万兰特。

Landworth还指出我们混淆了销售和注册日期。

当我们分享的官方契约文件显示他们错了时,Mampeule改变了策略,告诉我们,出售尚未拥有的房产的做法是“完全合法的……只要你能够将所有权转让给买家”。

现在他们表示,此前有一份销售协议,兰德沃斯同意在2019年2月21日以1.1亿兰特的价格从Jordi Properties购买这两个阶段。

但在2019年3月,只有第一期——实际上只有63.9公顷——被卖给了GDHS。

Landworth表示,与Jordi的销售协议于2019年5月31日(在GDHS交易之后)进行了修订,以反映Landworth只购买了Eagles Nest的第一期。

“这次拍卖的价格是8625万兰特。请注意,阶段2过去是,现在仍然是私有事务。因此,它不构成与GDHS加速经济适用房交易范围的一部分。”

在这个阶段,兰德沃斯雇了一名法医调查员,来自Alfin法律法医服务部的Rassie Erasmus,他联系了amaBhungane,说他正在调查一场“抹黑运动”,显然是那些反对转型的人发起的。

Mampeule还聘请了一位沟通专家来处理我们的问题。

兰德沃斯是怎么成为中间人的?

当Mampeule被问及Landworth和Jordi Properties之间的关系时,他说:“重要的是要注意,在将第一阶段出售给GDHS之前,卖方(Jordi)已经通过授权,授权Landworth (PTY) LTD及其董事为土地寻找买家。”

Jordi Properties的董事们没有解释兰德沃斯是何时以及为什么参与进来的。

当我们在2022年11月17日联系一位董事摩西·科恩(Moshe Cohen)寻求评论时,他告诉我们:“你们找错人了。”

第二天,11月18日,他承认了自己的身份,并回答说:“对不起,我对此一无所知。”

几天后,11月21日,amaBhungane联系了Jordi Properties的第二任董事。

艾萨克·鲁宾不愿意就这笔交易被问及任何问题。

“这是相当私密的。我不能给你任何东西。这是机密,我不允许公布任何信息。”

12月13日,兰德沃斯的法医调查员伊拉斯姆斯联系了amaBhungane,表示Mampeule希望召开一次“透明”的圆桌会议。

那次会议发生在2023年1月20日。

在会议中,我们要求Mampeule详细说明获得土地的过程,直到它被出售给GDHS,以及他们如何和何时能够介入Landworth作为中间人。

到那时,我们已经看到科恩于2019年2月19日签署的一份文件,其中Jordi同意以“待定”的价格出售Landworth的两处房产(第一阶段和第二阶段)。

在解释这份文件时,曼珀勒说:“基本上……这是关系开始的第一份文件……我们通过他们想把土地卖给的其他人找到他们,然后我们对他们说……他们能给我们一封信确认我们……与他们签订销售协议吗?”

曼珀勒告诉我们,这份“授权”是兰德沃斯把土地卖给国土安全部的弹药。

但事实并非如此。

开始

为了弄清矛盾的根源,amaBhungane向GDHS提交了《促进获取信息法》(PAIA)的请求,并收到了与出售有关的文件。

公布的文件显示,当时处于管理之下的住房发展局(HDA)在房地产评估和谈判中发挥了主要作用。

该机构在2019年1月编制的尽职调查报告中指出:“标的房产为私人所有,并以Jordi Prop (PTY) Ltd .的名义注册。”“这些房产由代表土地所有者的De Klerk, Vermaak & Partners Incorporated提供。”

说明当时HDA知道乔迪是车主。

2019年3月1日,HDA管理人Viwe Gqwetha向GDHS发送了一封推荐信,声明与“土地所有者于2019年2月13日举行了谈判”,双方最终同意以2.13亿兰特(不含增值税)收购鹰巢。

但在2月13日,也就是谈判的时候,兰德沃斯并不是这些房产的所有者,也没有收到出售这些房产的书面授权。

到2月19日Jordi和Landworth签署“授权”时,“土地所有者”和HDA之间的协议已经敲定。

当我们指出这一点时,兰德沃斯的故事发生了变化,自去年11月以来,每次有新信息出现时,情况都是如此。

兰德沃斯告诉我们:“我们必须再次重申,在交易双方将条款缩减为书面形式之前,与潜在的卖家或买家进行交易谈判并不违法……

“同样重要的是,在我们与Jordi Properties的最初谈判中,我们希望收购该公司及其资产(土地)。然而,在后来的谈判中,我们只是购买了土地。

“这方面的谈判在我们把土地卖给最终买家的几周前就开始了。兰德沃斯的代表和我们的律师出席了与HDA的谈判会议,这些会议的记录可以证明这一点。”

这就引出了一个问题:如果HDA知道Jordi是合法的所有者,他们在什么基础上与Landworth或他们的律师进行谈判?

如果Jordi知道Landworth在与HDA的谈判中已经得到了24495万兰特(213兰特加上增值税),为什么他们还接受8625万兰特?

AmaBhungane问该机构为什么不直接与该房产的合法所有者协商?HDA没有回应具体问题。

在我们对HDA的信息获取申请中,我们要求该机构提供信件,列出GDHS授予HDA的任务,以谈判土地的收购。

我们还要求提供与乔迪,兰德沃斯或律师事务所De Klerk Vermaak and Partners的任何通信。

该机构拒绝透露这一信息。

De Klerk, Vermaak & Partners律师事务所的律师乔治·罗珀(George Roper)表示:“我们……拒绝对带有恶意的投机性新闻做出回应。”

但Mampeule表示,在2019年2月13日该机构与土地所有者之间的谈判中,律师一直代表Landworth,而不是Jordi。

Mampeule说:“律师们代表Landworth作为土地的卖家,或者以Jordi Properties尚未任命的新董事的身份,或者以直接购买土地的Landworth的身份。”

但显而易见的是,如果国土安全部直接从乔迪手中买下那块地,本可以省下数百万兰特。

国土安全部发言人塔希尔·塞玛表示:“国土安全部对兰德沃斯和乔迪地产之间的交易一无所知……因此,国土安全部不能对兰德沃斯以外的任何交易发表评论。”

有条件出售

HDA给GDHS代理部门负责人Daniel Molokomme的推荐信明确表示,这是有条件的销售,GDHS应该支付约定的金额,但条件是“在转让开发之前满足”。

这些条件包括,兰德沃斯必须完成细分过程,将新提议的看台与内部网格连接起来,并重新安置贯穿物业的电力线。

Molokomme于2019年3月15日签署了收购要约,但暂停条件已经取消。

相反,一旦土地出售登记,就会向GDHS进行正常转让,兰德沃斯只是承诺“即使在土地转让之后”满足这些条件。

基本上,GDHS无视了该机构的建议。

该部门没有回答为什么他们忽视了该机构的建议,即一旦兰德沃斯满足所有规定的条件,这些地块就应该转让给它。

GDHS肯定在以2.495亿兰特购买该物业后不久就意识到,该销售合同几乎没有提供任何杠杆,以确保Landworth完成商定的额外服务基础设施。

因此,amaBhungane获得的GDHS文件显示,2019年5月底,兰沃斯和GDHS签署了一份销售协议的附录,其中规定兰沃斯提供5000万兰特的性能保证,以确保进行改进。

双方都认为5000万兰特是兰德沃斯遵守合同改进的“公平合理的成本”,这意味着根据兰德沃斯自己的评估,它将在这笔交易中获得约1.08亿兰特(或近80%)的利润。

“这次出售有不良影响”

但近四年过去了,兰德沃斯仍未完成对这处房产的必要升级。

2022年4月26日,GDHS现任部门负责人Phindile Mbanjwa写信给Landworth的法定代表Roper,称“尽管已经全额支付了土地的购买价格,但该部门尚未收到Landworth关于上述承诺已履行的通知”。

姆班杰瓦试图要求提供5000万兰特的担保,他告诉兰德沃斯,拖延对提供服务和该部快速土地释放方案的目标产生了不利影响。

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兰德沃斯的法律代表罗珀对此进行了回击,他告诉姆班杰瓦,5000万兰特违反了销售协议,因为拖延是由于兰德沃斯无法控制的情况造成的,包括附近居民对拟议的开发提出了不少于500个反对意见。

马姆珀勒声称,这些反对意见以及他所谓的针对兰德沃斯的“媒体抹黑运动”源于种族主义对该地区转型的反对——包括当地政治人物——这就是他雇佣私人侦探的原因。

除了反对程序之外,Mampeule表示,Emfuleni地方市政当局提出的许多问题也推迟了他们,但这些问题现在已经解决了。

他说:“尽管有这种抹黑运动,我们现在已经准备开工了。”

然而,最终,所有的承诺都是提供服务的展台。

在2009年至2016年期间,GDHS花费了超过10亿卢比在豪登省购买土地,这些土地可以变成住房单元。

尽管如此,时任合作治理和传统事务MEC的Lebogang Maile在2020年告诉议会,豪登省正在经历一场“住房危机”,有120万人通过国家住房登记册寻找住房。

鹰巢,就像2020年朗奎尔7000万兰特的销售一样,加入了GDHS收购但未能充分开发的地块的长队。

2011年至2020年期间,GDHS在鹰巢和Langkuil所在的锡迪本(Sedibeng)地区购买了1300多公顷土地。截至2021年8月,几乎所有项目都被列为面临“挑战”。


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