多年来，纽约的住房短缺问题一直在加剧，而在同样长的时间里，州政府官员在解决这个问题上几乎没有采取什么措施。但现在，随着租金和房价达到危机水平，州长凯西·霍赫尔(Kathy Hochul)正在加紧提出解决方案。
她似乎已经在加州找到了一个。在马萨诸塞州。在新泽西和康涅狄格。甚至在犹他州。
霍赫尔雄心勃勃的新住房计划提议放松从长岛郊区沿海到首都地区再到纽约市的开发限制，与其说它是一种本土创新，不如说是一种从美国各地收集和提炼的策略的组合。
密歇根大学(University of Michigan)研究土地使用和住房的法学教授诺亚·卡兹(Noah Kazis)说，“纽约在这方面真的非常非常晚。”“但他们有能够学习和借款的好处。”
来自加州的Hochul女士提出了一项要求，要求城市制定并实现住房增长目标。她的提议还适应了马萨诸塞州的一项新计划，该计划放松了对火车站和汽车站周边开发的限制。与犹他州的一个项目类似，Hochul政府提出了一个“选择你自己的冒险”计划，让社区从不同的政策中选择——比如取消对建筑高度的限制或改造以前的商业街——来为更多的住宅让路。
而且，就像康涅狄格州、新泽西州和其他几个州一样，如果纽约的某个社区试图放弃自己的建设义务，霍赫尔的计划将让开发商避开当地的限制。
其结果是一项广泛的计划，如果得到州议会的通过，将在纽约培育一种新的支持住房的模式。
该计划存在争议:一些右翼政客说，它不恰当地侵蚀了地方权力，而另一些左翼人士则指出，它可能不会立即帮助收入最低的居民，他们在负担能力方面挣扎得最厉害。
但这将使纽约加入越来越多的州的行列，自由派和更保守的领导人都认为，为了在未来控制住房成本，加快发展至关重要。
他们说，州政府应该在决定建造多少房屋以及在哪里建造方面发挥更大的作用，因为地方官员未能解决危机。
该计划是否会让纽约的居民负担得起仍是一个悬而未决的问题，因为纽约州借鉴其想法的许多地方也仍处于实施该计划的相对早期阶段。
康奈尔大学(Cornell University)规划和法律教授萨拉·布朗宁(Sara Bronin)说:“那些住房需求最高的地区，仍然没有完善政策公式，以创造更多的住房机会。”“他们都还在努力。”
其背景是，近几十年来，许多美国社区没有建造足够的住房来满足需求——这种供应限制推高了价格。房地美在2021年估计，美国约有380万套住房短缺。
非营利组织区域规划协会(Regional Plan Association)去年12月发布的一份报告估计，未来十年，纽约需要增加81.7万多套住房，以跟上人口增长的步伐，缓解过度拥挤的状况。
卡兹在最近为纽约大学弗曼中心(New York University Furman Center)撰写的论文中发现，在美国，几乎没有哪个郊区允许的房屋建造率低于长岛和韦斯特切斯特县的郊区。在过去10年的大部分时间里，纽约市发放的人均建筑许可证少于波士顿、奥斯汀和旧金山等需求旺盛的城市。
如今，这座城市的租金在全美名列前茅。经纪公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的数据显示，考虑到免费月租等优惠，布鲁克林新租约的月租金中位数，从2020年1月的近2900美元(约合人民币3700元)上升到今年1月的近3500美元。
多年来，在纽约和其他地方一样，来自左右两派的政客因为阻止新的发展进入他们的社区而受到称赞。但随着市议会、市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)和拜登总统推动计划，这一情况可能会改变。
州政府官员承认，他们的新计划可能不会立即帮助那些为住房成本而挣扎的人。但他们表示，在政治上，从来没有比现在更适合放松对发展的限制。他们表示，为了防止负担能力危机恶化，必须这么做。
“我们必须有一个以前没有的长期战略，”帮助制定该计划的该州住房和社区更新部门专员露丝安妮·维斯纳斯卡斯(RuthAnne Visnauskas)在接受采访时说。
她说，纽约州官员与其他州进行了广泛的通话，以了解他们的做法。
例如，加州依靠复杂的公式来确定每个市和县在八年内必须建造多少套住房，审计员发现这个过程可能容易出错。该州官员去年表示，到目前为止，该州未能实现其目标，最近一段时间设定的120万套住房的目标只建造了不到一半。
纽约的计划仍然相对简单。该计划主要要求每个社区每三年按一定比例扩大住房存量——例如，下州增加3%，上州增加1%。
加州的倡导人士和立法者也抱怨说，他们的州在执行支持住房的法律方面做得很少，社区找到了一些创造性的方法来逃避住房要求。霍赫尔的计划将允许司法部长或开发商提起诉讼，迫使城市遵守一些新要求。如果任何城市需要，州住房部将就如何制定新政策提供技术援助。
马萨诸塞州官员说，该州最初试图通过激励措施来促进住房生产，但这些措施经常被忽视。现在，它正试图迫使地方政府批准建设更多住房。
“我们肯定从人们那里得到了响亮而明确的信息:从授权开始，而不是激励，”维斯纳斯卡斯在采访中说。
因此，纽约在其计划中加入了所谓的“建造者补救措施”。如果一个城市或城镇不恰当地拒绝了一项开发项目，并且没有达到其住房目标，就会触发一个快速通道程序，允许州政府无论如何都可以让开发项目继续进行。
犹他州在2019年通过了一项法案，允许地方政府从25个选项中选择，为更多的住房腾出空间。纽约州的计划简化了这一政策。没有达到住房目标的社区可以从五项措施中选择两项，以避免“建设者补救”的情况或更严厉的惩罚。
对于州长的计划在立法机构获得通过，当地的担忧仍有可能构成重大的政治障碍。
长岛的共和党官员已经对强制性住房目标和火车站周边强制人口密度的想法感到愤怒。有人说，霍赫尔正试图让长岛成为“第六个行政区”，这一观点在上次立法会议期间帮助扼杀了在中转站附近建造更多住宅的努力。
尽管州立法机构的左倾成员表示他们支持Hochul女士的提议，但令人沮丧的是，州长还没有支持他们的首要任务——一项可以保护许多租房者不受大幅上涨影响的法案。
全州租户联盟“全民住房正义”(Housing Justice for All)的活动协调员恰·韦弗(Cea Weaver)说，她“服从”霍赫尔的计划，州长把住房问题列为头等大事是件好事。但她指出，加州、俄勒冈州和新泽西州也都出台了“正当理由驱逐”(good cause removal)法，如果租金涨幅高于某个阈值，这有助于防止拖欠租金的租户被驱逐。
“她的解决方案与那些付不起房租的人每天感受到的紧迫感不匹配，”韦弗说。
