马特·费恩利的慈善机构欠房东近100万英镑的租金，但除非他的一长列抱怨——从发霉到天花板漏水——得到解决，否则这笔账单可能会继续增长。
无家可归慈善机构Noble Tree Foundation的首席执行官费恩利已经拖欠了在伦敦证券交易所上市的房地产投资信托基金Home Reit几个月的租金，据他说，这是他拖欠的320万英镑维修和保险费用。
“这种模式并不适用于租户，”Fearnley说，他的慈善机构在北安普顿、纽卡斯尔、伯明翰、考文垂、伍尔弗汉普顿和伦敦管理着421套住房，有1013个床位。“我们有一些不适合人们居住的房产，我们不得不关闭其中一些，因为它们不适合任何人，更不用说弱势群体了。
他说:“承诺给我们一笔钱，但我们没有兑现。我们尽我们所能支付装修费用，但我们不能支付所有的费用。租户的居住条件不达标。”
Home Reit成立于2020年，是首个解决无家可归问题的伦敦上市房地产基金，并雄心勃勃地发展成为一只10亿英镑的基金，让1万人远离街头。如今，该公司因拖欠租金而陷入日益严重的危机，并成为押注公司股价下跌的卖空者的牺牲品。
它的危机反映了整个上市房地产行业的更广泛问题——从办公室到购物中心——利率上升、在家办公和经济疲软给房东带来了压力。
“苏格兰寡妇(Scottish Widows)和M&G等城市机构入股(Home Reit)，因为这是一个不错的社会承诺，而且在美国是有效的，”Fearnley说。“但只有当你与慈善机构建立了长期关系，以确保租户得到照顾，这才有意义。”
Noble Tree可能面临房东的诉讼，但它并不是唯一一家扣房租的公司。Home Reit最大的租户，总部位于利物浦的Big Help Group也停止支付租金，另一个主要租户，总部位于伍尔弗汉普顿的Lotus Sanctuary也处于崩溃的边缘。
Home Reit已将2470处房产(11861张床位)出租给已注册的慈善机构和房屋协会，租期从20年到30年不等。
Noble Tree提供的图片显示，北安普顿有两处房产状况很差，其中一处空置。另一间住着一位女士和她的小儿子。
该公司发言人表示:“得知该房产年久失修，该公司感到震惊。当Home Reit收购该物业时，它的状况良好，尽管建筑调查确定了一些需要解决的区域，作为协议翻新的一部分，并且该公司了解租户与开发商已经制定了实施这一计划的计划。
“自2022年8月以来，Home Reit一直试图进入该物业，这是我们定期检查的一部分，但一直没有得到批准。现在我们已经了解到，我们正在努力寻找解决方案，尽快让居民搬离这处房产。”
该公司的非执行董事包括talkRadio的政治编辑、保守党内阁部长的前特别顾问彼得?卡德威尔(Peter Cardwell)。该公司自身也面临着股东的法律诉讼，股东们对过去一年近70%的股价下跌感到愤怒。
Home Reit的股票在今年第一个股市交易日停牌，原因是该公司错过了发布年度财务报告的最后期限。会计师事务所德豪国际(BDO)已开始深入研究其账簿，采用了“强化审计程序”。
Home Reit表示，欠Noble Tree的资金与Noble Tree与地产开发商之间的纠纷有关。(Noble Tree表示，这两家公司都有责任为慈善机构提供优质的房产。)
该公司已成为卖空者的目标，包括弗雷泽?佩林(Fraser Perring)经营的英国公司Viceroy Research。Viceroy Research此前收购了德国的Wirecard，后者后来因欺诈丑闻申请破产。
标普全球市场情报(S&P Global Market Intelligence)证券财务总监马特?切瑟姆(Matt Chessum)表示，在全球范围内，房地产是被做空最多的商业板块，在欧洲，房地产是仅次于消费服务的第二大做空板块。
Chessum表示，欧洲被做空最多的公司包括英国购物中心集团Hammerson和Home Reit，以及瑞典房地产公司SBB和卢森堡的Adler group。“鉴于利率不断上升，我认为这种情况短期内不会改变。”
Viceroy Research指责Home Reit以过高的价格购买房产，并质疑慈善机构履行25年租约的能力。Home Reit在一份详细的反驳中否认了这一说法。
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Quilter Cheviot股票研究分析师奥利?克里西(Oli Creasey)表示:“这份卖空报告对该公司提出了大量指控，其中一些指控站不住脚，但另一些指控可能非常具有破坏性。”
Home Reit最近表示，其投资顾问Alvarium已聘请Simpact Group帮助收取租金，并审查该公司的投资组合和租户。该公司称Simpact Group是专业的社会住房物业管理公司。该公司表示，正与其审计机构德豪国际(BDO)合作，“在实际可能的情况下尽快”公布其推迟公布的业绩。
然而，对Simpact的任命却令人侧目。Simpact由31岁的创始人兼首席执行官约瑟夫?卡汉(Joseph Kahan)经营。该公司表示，该公司管理着英格兰和威尔士100多个地方政府的社会住房投资组合。该公司拒绝提供有关其投资组合的进一步细节。据《公司之家》报道，Simpact是韩国集团有限公司(korea Group Ltd)的营业名称，该公司成立于一年前，只有一名董事Kahan，但尚未提交账目。
哪个大哥有猫咪地址啊Home Reit拒绝置评。Simpact的一位发言人表示，该公司已经开始审查该公司的投资组合，并补充说:“Simpact的高级战略住房顾问、前专员和护理专业人员团队在社会住房的变革管理和运营经验方面的记录得到了认可。”
其他房地产基金也引发了担忧，包括2021年被做空机构ShadowFall瞄准的Civitas Social Housing和Triple Point Social Housing，这两家基金都为有复杂护理需求的成年人提供住房。
像Crisis和Women’s Aid这样的慈善机构以及政界人士都对房地产投资信托基金的商业模式感到担忧。社会住房监管机构担心Reits将长期租约授予租户，包括缺乏经验的住房协会，这可能导致住房管理不善。
无家可归慈善机构危机(Crisis)首席执行官马特?唐尼(Matt Downie)表示:“一段时间以来，我们一直担心不充分、管理不善的豁免住宿的增长令人担忧，这种增长往往是由房地产投资信托基金(Reits)等投资工具推动的。”
“不幸的是，我们经常听到这样的故事，住在这样的房子里的人生活在不可接受的条件下，让人们处于脆弱的境地，得不到足够的支持。”
Triple Point拒绝置评。Civitas已经拒绝了ShadowFall关于收购和租赁的指控，并表示已经做出了一些改变:“Civitas最新的全面审计结果显示，Civitas模式提供了高水平的护理(平均每周50小时)，对纳税人来说物有所值。”
晚上睡不着想看点刺激的东西app然而，目前没有做空Home Reit或Civitas的ShadowFall仍心存担忧。其管理合伙人马修·厄尔(Matthew Earl)表示，在2021年致Civitas董事会的两封公开信中提到的问题“正在积累重大风险，不仅给Civitas的股东带来了风险，也给该行业的其他利益相关者带来了系统性风险”。Civitas拒绝对此置评。
另一位批评人士是The Boatman Capital Research的创始人戴维?罗伯逊(David Robertson)，该公司通常是做空者，这次买入了Home Reit的股票，以推动领导层的更迭。
“有许多宏观因素使这个行业看起来陷入困境。房地产价格下跌，这将迫使这些公司重新评估他们的房地产投资组合。”
“利率上升，这将增加他们的借贷成本，他们大部分收购都是用相当大的杠杆进行的，所以你可以看到，更高的利率将对他们造成相当大的打击。各国政府都在压缩开支，又一轮紧缩，地方政府将会感到手头拮据。”
在欧洲其他地方，总部位于卢森堡、在德国和英国投资写字楼和酒店的Vivion已被美国浑水研究公司(Muddy Waters Research)做空。浑水研究公司由卡森?布洛克(Carson Block)于2010年创立。浑水公司表示，Vivion的房地产投资组合估值过高。Vivion拒绝了这一要求。
布洛克说:“我们正在关注那些我们认为已经严重破产的公司。“看到我们(卖空者)被如此天美视频传媒播放器下载免费妖魔化，令人沮丧。我是市场上为数不多的不讲故事的人之一。”
