2019年底，莫莉·斯图尔特(Molly Stuart)在她工作的社区大学的合同到期。“通常情况下，我会找到一份新工作，但新冠肺炎发生了，”她说。所以她失业了一段时间，然后退休了。
2021年，为了给自己一些财务上的喘息空间，她试图为18年前在加利福尼亚州萨克拉门托县购买的一英亩土地上的三居室牧场别墅进行再融资。
“我是一个极好的冒险者，”60岁的律师斯图尔特说。她有30年的工作经历，信用评级在800以上。她剩下的抵押贷款是10.2万美元，但她估计房子价值约50万美元。她已经还清了萨克拉门托另一所房子的抵押贷款，她把房子租出去了。
但她的抵押贷款公司拒绝了她的申请。“我没有资格再融资，因为我没有足够的收入，”她说。“这非常令人沮丧。”
但这并不罕见。老年人的信用评级比其他任何年龄段的人都要高，但最近的研究表明，他们在大多数类型的抵押贷款中被拒绝的可能性要大得多。这增加了美国老年人翻修或改造房屋的障碍，或者是提取房屋净值作为医疗费用、丧偶或其他危机的缓冲。
老年人的大部分财富都与房地产有关。根据联邦数据，在65岁至74岁的房主中，房屋净值约占他们2019年净资产的47%;在75岁以上的人群中，这一比例为55%。在62岁以上的黑人房主中，房产几乎占他们净资产的四分之三。
但美国退休人员协会(AARP)公共政策研究所(AARP Public Policy Institute)的金融和就业主管特拉文斯基(Lori Trawinski)指出，房子不是金融资产。“只有你贷款或卖掉它，它才会变成金融资产。”
获得贷款可能比业主预期的要难。
今年2月，费城联邦储备银行的经济学家纳蒂·阿莫西里帕内奇(Natee Amornsiripanitch)发表了一份分析报告，分析了2018年至2020年通过《住房抵押贷款披露法案》收集的900多万份抵押贷款申请。他发现，拒签率随着年龄的增长而稳步上升，尤其是70岁以上的申请人。
他将重点放在再融资申请上，所有年龄段的拒签率为17.5%。但在60多岁的人群中，这一比例高达19%，而在70岁及以上的人群中，这一比例超过了20%——在统计上存在显著差异。
此外，年龄较大的申请人在进行再融资或新的购房抵押贷款时支付的利率略高。
波士顿学院(Boston College)退休研究中心(Center for Retirement Research)主任艾丽西亚·芒内尔(Alicia Munnell)说，这项研究的方法控制了信用评分和财产类型，以及经济和人口因素。“他关注的是富人和穷人。年龄仍然是一个因素。”
尽管联邦《平等信贷机会法》(Equal Credit Opportunity Act)长期以来一直禁止年龄歧视(以及种族、肤色、宗教、国籍、性别和婚姻状况)，但如果贷款人认为年龄与信誉有关，他们可以考虑年龄。
例如，阿莫西里帕内奇博士认定，贷款机构拒绝老年申请人的一半以上原因是“抵押品不足”。他推测，贷款机构并没有发现这些房子的价值像申请人想象的那么高，可能是因为年纪大的房主住的房子更老，而且可能推迟了维护。
贷款机构还担心老年借款人的死亡风险。在30年的贷款期限内，“有人去世对贷款人来说真的很不方便，而且成本很高，”芒内尔博士解释道。如果抵押贷款提前还清，银行或抵押贷款公司可能会以较低的利率重新放贷。如果在死者去世后，该房产被止赎，银行将面临法律诉讼。
而且，就像斯图尔特的情况一样，贷款机构关心的是退休后收入的减少。“有工作的人比没有工作的人风险更低，”纽约市新社会研究学院(The New School for Social Research)的劳动经济学家特蕾莎·吉拉杜奇(Teresa Ghilarducci)说。“退休后更难申请抵押贷款了。”
这一点尤其正确，因为今天的老年人比前几代人更容易负债，而且负债更多。这影响了他们的债务收入比(dti)，这是贷款机构非常关注的一个指标。
华盛顿城市研究所(Urban Institute)的研究经济学家朱丽娜(Linna Zhu)说，“高dti是拒绝的一个关键原因。”她的研究也证明，年龄越大，拒绝的几率越高。
她在2021年发表的一项研究发现，75岁以上人群的抵押贷款拒绝率为18.7%，65岁至74岁人群为15.4%，65岁以下人群为12%。
然而，朱博士和她的同事们报告说，被拒绝的可能性取决于贷款的类型。房屋净值信贷额度在房主使用信贷之前不收取利息或要求还款，在所有年龄组中都有同样高的拒签率。
相比之下，在最近房价上涨和超低利率时期，一次性提供现金再融资是一种流行产品。2020年，75岁以上的申请人中，超过21%的人被拒绝，而65岁以下的潜在借款人中，这一比例只有14.6%。
对于房屋净值转换抵押贷款——一种由联邦住房管理局担保的反向抵押贷款——年轻的借款人实际上有更高的拒签率。
朱博士说，近年来极低的利率让每个人都更容易借钱，掩盖了这些年龄差异。但随着利率大幅攀升，“利用你的房屋净值将更具挑战性，”她说。
政策变化可以减少这些与年龄有关的障碍。朱博士说，与其让贷款机构如此严重地依赖收入和债务来评估信誉，“倒不如更全面地了解一个人的财务背景，看看他的其他财富来源是很重要的。”
朱博士说，改变这些评估需要“集体努力”，包括商业贷款机构、联邦政府资助的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)，以及联邦住房管理局(fha)和住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)等联邦机构。
这种方法本可以帮助斯图尔特，她退休后拥有大量资产，但收入并不高。在她的抵押贷款公司拒绝了她的再融资申请后，她用自己的积蓄提前支付了6个月的抵押贷款——这是贷款人允许的最长期限。这减轻了每月还款的压力，她可能会选择再次这样做。
但与再融资相比，这是一个暂时的解决方案，再融资可以降低她未来30年的月供，而不会耗尽她的储蓄。“会没事的，”她谈到自己的经历时说。“但这是不合理的。”
