豪登省人类事务部(GDHS)于2019年3月13日购买了三个地块，房地产大亨拉雷巴拉·“拉利”·曼珀勒(Ralebala "Rali" Mampeule)拥有的Landworth公司立即获得了1.587亿兰特的账面利润。
兰德沃斯从另一家开发商Jordi Properties手中以8625万兰特购买了这些地块，然后向国土资源部收取了24495万兰特，包括增值税，尽管兰德沃斯后来被说服提供了5000万兰特的担保，以支付兰德沃斯按照合同交付的改善成本。
这63.9公顷的地块是Zuurfontein农场的一部分。它们被提议用于Vanderbijlpark的Eagles Nest镇的开发，该镇位于豪登省南部的Emfuleni地方市政当局。
兰德沃斯公司否认它过度抬高了价格。事实上，该公司的主管Mampeule说，他给了该部门一个“折扣”。
马姆珀勒说:“我们重申，如果有一个愿意买地的人和一个愿意卖地的人，而且注册评估师的估值能够证明你的交易是合理的，那么你购买土地的价格与你出售土地的价格没有任何关系。”“我们有充分的资料认为，该幅土地的售价较每个服务摊位的现行售价有八至三成的折扣。”
先生的财产
Mampeule在国际房地产集团Chas Everitt起步，现在拥有一个庞大的房地产和投资帝国。
Landworth第一次引起amaBhungane的注意，是因为有消息称Mampeule的公司收取了4400万兰特的费用，在销售合同中被称为“佣金”，这是GDHS以7000万兰特购买的米德瓦尔地方市政当局的另一处房产。
尽管这超过了购买成本的一半，但兰德沃斯否认有任何不当行为。
这个故事引发了一个线索，促使我们更仔细地研究鹰巢的出售，它也涉及兰沃斯和GDHS，而且看起来也像“土地倒卖”，一个中间人以牺牲GDHS为代价获得了巨额利润。
我们越仔细观察，就越觉得不合理。
兰德沃斯在他们拥有房产之前就把它卖了
查看地契办公室的文件，我们发现兰德沃斯甚至在成为鹰巢的合法所有者之前就已经将63.9公顷的部分卖给了GDHS。
这些文件似乎显示，出售给GDHS的交易发生在2019年3月13日，价值2.495亿兰特，而之前的所有者Jordi Properties在两个多月后才将这些房产出售给Landworth，价格为8625万兰特。
当我们第一次向兰德沃斯提出这个问题时他们说我们完全搞错了。
“你的信息不正确。作为鹰穴开发第一阶段的一部分，兰德沃斯以1.1亿兰特的价格从Jordi Properties购买了73公顷的土地，并将其作为服务站出售给该部门，包括所有的设施——水、下水道、道路、电力和带安全门的围栏，并以2.44亿兰特的价格进行了改进。”
兰德沃斯告诉我们，3月13日发生的8625万兰特的交易是“第二阶段”的另一块土地，与政府无关。所以，在他们的版本中，是73公顷，而不是63公顷，他们支付了1.1亿兰特，而不是8625万兰特。
Landworth还指出我们混淆了销售和注册日期。
当我们分享的官方契约文件显示他们错了时，Mampeule改变了策略，告诉我们，出售尚未拥有的房产的做法是“完全合法的……只要你能够将所有权转让给买家”。
现在他们表示，此前有一份销售协议，兰德沃斯同意在2019年2月21日以1.1亿兰特的价格从Jordi Properties购买这两个阶段。
但在2019年3月，只有第一期——实际上只有63.9公顷——被卖给了GDHS。
Landworth表示，与Jordi的销售协议于2019年5月31日(在GDHS交易之后)进行了修订，以反映Landworth只购买了Eagles Nest的第一期。
“这次拍卖的价格是8625万兰特。请注意，阶段2过去是，现在仍然是私有事务。因此，它不构成与GDHS加速经济适用房交易范围的一部分。”
在这个阶段，兰德沃斯雇了一名法医调查员，来自Alfin法律法医服务部的Rassie Erasmus，他联系了amaBhungane，说他正在调查一场“抹黑运动”，显然是那些反对转型的人发起的。
Mampeule还聘请了一位沟通专家来处理我们的问题。
兰德沃斯是怎么成为中间人的?
当Mampeule被问及Landworth和Jordi Properties之间的关系时，他说:“重要的是要注意，在将第一阶段出售给GDHS之前，卖方(Jordi)已经通过授权，授权Landworth (PTY) LTD及其董事为土地寻找买家。”
Jordi Properties的董事们没有解释兰德沃斯是何时以及为什么参与进来的。
当我们在2022年11月17日联系一位董事摩西·科恩(Moshe Cohen)寻求评论时，他告诉我们:“你们找错人了。”
第二天，11月18日，他承认了自己的身份，并回答说:“对不起，我对此一无所知。”
几天后，11月21日，amaBhungane联系了Jordi Properties的第二任董事。
艾萨克·鲁宾不愿意就这笔交易被问及任何问题。
“这是相当私密的。我不能给你任何东西。这是机密，我不允许公布任何信息。”
12月13日，兰德沃斯的法医调查员伊拉斯姆斯联系了amaBhungane，表示Mampeule希望召开一次“透明”的圆桌会议。
那次会议发生在2023年1月20日。
在会议中，我们要求Mampeule详细说明获得土地的过程，直到它被出售给GDHS，以及他们如何和何时能够介入Landworth作为中间人。
到那时，我们已经看到科恩于2019年2月19日签署的一份文件，其中Jordi同意以“待定”的价格出售Landworth的两处房产(第一阶段和第二阶段)。
在解释这份文件时，曼珀勒说:“基本上……这是关系开始的第一份文件……我们通过他们想把土地卖给的其他人找到他们，然后我们对他们说……他们能给我们一封信确认我们……与他们签订销售协议吗?”
曼珀勒告诉我们，这份“授权”是兰德沃斯把土地卖给国土安全部的弹药。
但事实并非如此。
开始
为了弄清矛盾的根源，amaBhungane向GDHS提交了《促进获取信息法》(PAIA)的请求，并收到了与出售有关的文件。
公布的文件显示，当时处于管理之下的住房发展局(HDA)在房地产评估和谈判中发挥了主要作用。
该机构在2019年1月编制的尽职调查报告中指出:“标的房产为私人所有，并以Jordi Prop (PTY) Ltd .的名义注册。”“这些房产由代表土地所有者的De Klerk, Vermaak & Partners Incorporated提供。”
说明当时HDA知道乔迪是车主。
2019年3月1日，HDA管理人Viwe Gqwetha向GDHS发送了一封推荐信，声明与“土地所有者于2019年2月13日举行了谈判”，双方最终同意以2.13亿兰特(不含增值税)收购鹰巢。
但在2月13日，也就是谈判的时候，兰德沃斯并不是这些房产的所有者，也没有收到出售这些房产的书面授权。
到2月19日Jordi和Landworth签署“授权”时，“土地所有者”和HDA之间的协议已经敲定。
当我们指出这一点时，兰德沃斯的故事发生了变化，自去年11月以来，每次有新信息出现时，情况都是如此。
兰德沃斯告诉我们:“我们必须再次重申，在交易双方将条款缩减为书面形式之前，与潜在的卖家或买家进行交易谈判并不违法……
“同样重要的是，在我们与Jordi Properties的最初谈判中，我们希望收购该公司及其资产(土地)。然而，在后来的谈判中，我们只是购买了土地。
“这方面的谈判在我们把土地卖给最终买家的几周前就开始了。兰德沃斯的代表和我们的律师出席了与HDA的谈判会议，这些会议的记录可以证明这一点。”
这就引出了一个问题:如果HDA知道Jordi是合法的所有者，他们在什么基础上与Landworth或他们的律师进行谈判?
如果Jordi知道Landworth在与HDA的谈判中已经得到了24495万兰特(213兰特加上增值税)，为什么他们还接受8625万兰特?
AmaBhungane问该机构为什么不直接与该房产的合法所有者协商?HDA没有回应具体问题。
在我们对HDA的信息获取申请中，我们要求该机构提供信件，列出GDHS授予HDA的任务，以谈判土地的收购。
我们还要求提供与乔迪，兰德沃斯或律师事务所De Klerk Vermaak and Partners的任何通信。
该机构拒绝透露这一信息。
De Klerk, Vermaak & Partners律师事务所的律师乔治·罗珀(George Roper)表示:“我们……拒绝对带有恶意的投机性新闻做出回应。”
但Mampeule表示，在2019年2月13日该机构与土地所有者之间的谈判中，律师一直代表Landworth，而不是Jordi。
Mampeule说:“律师们代表Landworth作为土地的卖家，或者以Jordi Properties尚未任命的新董事的身份，或者以直接购买土地的Landworth的身份。”
但显而易见的是，如果国土安全部直接从乔迪手中买下那块地，本可以省下数百万兰特。
国土安全部发言人塔希尔·塞玛表示:“国土安全部对兰德沃斯和乔迪地产之间的交易一无所知……因此，国土安全部不能对兰德沃斯以外的任何交易发表评论。”
有条件出售
HDA给GDHS代理部门负责人Daniel Molokomme的推荐信明确表示，这是有条件的销售，GDHS应该支付约定的金额，但条件是“在转让开发之前满足”。
这些条件包括，兰德沃斯必须完成细分过程，将新提议的看台与内部网格连接起来，并重新安置贯穿物业的电力线。
Molokomme于2019年3月15日签署了收购要约，但暂停条件已经取消。
相反，一旦土地出售登记，就会向GDHS进行正常转让，兰德沃斯只是承诺“即使在土地转让之后”满足这些条件。
基本上，GDHS无视了该机构的建议。
该部门没有回答为什么他们忽视了该机构的建议，即一旦兰德沃斯满足所有规定的条件，这些地块就应该转让给它。
GDHS肯定在以2.495亿兰特购买该物业后不久就意识到，该销售合同几乎没有提供任何杠杆，以确保Landworth完成商定的额外服务基础设施。
因此，amaBhungane获得的GDHS文件显示，2019年5月底，兰沃斯和GDHS签署了一份销售协议的附录，其中规定兰沃斯提供5000万兰特的性能保证，以确保进行改进。
双方都认为5000万兰特是兰德沃斯遵守合同改进的“公平合理的成本”，这意味着根据兰德沃斯自己的评估，它将在这笔交易中获得约1.08亿兰特(或近80%)的利润。
“这次出售有不良影响”
但近四年过去了，兰德沃斯仍未完成对这处房产的必要升级。
2022年4月26日，GDHS现任部门负责人Phindile Mbanjwa写信给Landworth的法定代表Roper，称“尽管已经全额支付了土地的购买价格，但该部门尚未收到Landworth关于上述承诺已履行的通知”。
姆班杰瓦试图要求提供5000万兰特的担保，他告诉兰德沃斯，拖延对提供服务和该部快速土地释放方案的目标产生了不利影响。
订阅用户通讯每周商业简报深入了解一周的重大商业事件，以及市场和趋势的专家分析。报名兰德沃斯的法律代表罗珀对此进行了回击，他告诉姆班杰瓦，5000万兰特违反了销售协议，因为拖延是由于兰德沃斯无法控制的情况造成的，包括附近居民对拟议的开发提出了不少于500个反对意见。
马姆珀勒声称，这些反对意见以及他所谓的针对兰德沃斯的“媒体抹黑运动”源于种族主义对该地区转型的反对——包括当地政治人物——这就是他雇佣私人侦探的原因。
除了反对程序之外，Mampeule表示，Emfuleni地方市政当局提出的许多问题也推迟了他们，但这些问题现在已经解决了。
他说:“尽管有这种抹黑运动，我们现在已经准备开工了。”
然而，最终，所有的承诺都是提供服务的展台。
在2009年至2016年期间，GDHS花费了超过10亿卢比在豪登省购买土地，这些土地可以变成住房单元。
尽管如此，时任合作治理和传统事务MEC的Lebogang Maile在2020年告诉议会，豪登省正在经历一场“住房危机”，有120万人通过国家住房登记册寻找住房。
鹰巢，就像2020年朗奎尔7000万兰特的销售一样，加入了GDHS收购但未能充分开发的地块的长队。
2011年至2020年期间，GDHS在鹰巢和Langkuil所在的锡迪本(Sedibeng)地区购买了1300多公顷土地。截至2021年8月，几乎所有项目都被列为面临“挑战”。
