欧盟统计局本周公布的数据显示，15个欧盟国家的房价在2022年最后一个季度平均下跌了2.2%。这并不奇怪。今年3月，经合组织警告称，在其可追踪数据的发达经济体中，有三分之二的房价在最近一个季度出现了下跌。
一场全球房价下跌正在进行中，包括一些常见的怀疑对象。加拿大、英国和美国长期以来一直容易出现信贷-住房周期波动，许多评论人士目前预计，这些经济体的房价将出现两位数的下跌。
然而，也有不太可能的候选人。丹斯克银行本周警告称，预计瑞典房价将从峰值下跌25%。丹麦的物价在2022年最后一个季度下降了6.5%。
或许具有讽刺意味的是，正是爱尔兰和西班牙等国从21世纪头十年的上一个周期中吸取了教训，它们现在的抵押贷款标准更为保守，被认为不太容易受到房地产市场调整的影响。
然而，共同的主题是，许多国家在2019冠状病毒病(Covid-19)大流行期间积累起来的泡沫估值正在飙升，这有时可以用空间竞争来解释，并受到极低的官方利率的鼓励。过去一年，各国央行为遏制通胀而迅速收紧货币政策，成为许多国家股市回调的催化剂。
例如，美联储将目标利率上调至4.5% - 4.75%，推动美国30年期固定抵押贷款利率在2022年底升至7.1%。根据IMF的说法，一个简单的经验法则是，利率每上升1个百分点，往往会使房价平均下降2个百分点——有可能进入负增长区间。
夸西?夸滕(Kwasi Kwarteng)和利兹?特拉斯(Liz Truss)在英国房价调整中受到的指责可能超出了他们应得的份额。诚然，灾难性的迷你预算可能是导致抵押贷款市场暂时关闭并将利率推高至6%以上的引爆点。
然而，英格兰银行加息至4.25%的决定总是会对估值过高产生负面影响。根据全国指数，英国房价已经从8月份的峰值下降了4.6%。大多数评论人士预计，到2023年，英国房价至少会进一步下跌5%。
也就是说，本周的哈利法克斯英国房价指数搅浑了局面，继2月份上涨1%之后，3月份上涨0.8%。这将燃起信心正在反弹的希望。有迹象显示，随着英国央行(Bank of England)的紧缩周期接近顶峰，抵押贷款利率正在回落。
然而，与房价前景同样重要的是，现有抵押贷款持有人面临的艰难调整。到2023年底，约有200万英国家庭将被迫为他们的固定利率抵押贷款产品再融资，其中许多家庭的现有利率为1- 2%。
去年12月，英格兰银行估计，由于利率提高，67万户家庭可能最终要花费他们收入的70%(扣除食品和能源等必需品)来支付每月的抵押贷款。显然，这一群体最有可能拖欠债务或被迫出售。
从表面上看，本周的MyHome。ie的报告显示，爱尔兰房地产市场目前正在进行类似的调整。要价连续第三个季度下跌，年初下降0.3%，中位数为31万欧元。
然而，值得注意的是，这主要集中在都柏林。首都的房价中值下跌0.8%，至39.5万欧元。在爱尔兰其他地区，房屋要价小幅上涨0.2%。这证实了CSO官方交易价格测量的信息，显示都柏林的价格自9月以来已经下降了2%。
2022年，买家准备支付的溢价中位数为5%，这表明估值过高。然而，这一数字在3月份已经下降到1.7%。也就是说，那些在8月/ 9月市场见顶时挂牌出售的房产，由于交易在最近几周完成，溢价较小，这表明负担能力已经恶化。
这种行为在最贵的房价区间尤为明显。2022年有1662宗住宅交易的售价超过100万欧元。成交价平均比要价高出11%。然而，在未来几个月，我们可能会看到以要价或低于要价成交的交易比例大幅上升。
也就是说，爱尔兰房地产市场仍然非常紧张，并可能在2023年找到新的动力。目前在MyHome上挂牌出售的房产只有13337套，仍远低于新冠肺炎之前超过2万套的水平。鉴于爱尔兰经济和就业的弹性表现，需求几乎没有减弱。
然而，至关重要的是，爱尔兰抵押贷款市场的表现与英国截然不同。今年2月，英国平均批准的抵押贷款为213,500英镑，同比下降8%，即19,000英镑。这表明，信贷条件的收紧压低了英国房价。
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爱尔兰央行提高贷款收入比的决定将支撑爱尔兰房价。图片来源:Colin Keegan / Collins Dublin
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然而，2022年底，爱尔兰中央银行决定放宽其抵押贷款规则，这让人感到意外。具体来说，决定将首次购房者的贷款收入比(LTI)监管门槛从3.5倍提高到4倍。
中央银行估计，这一规则的改变可能会在三年内逐渐推动爱尔兰房价上涨8%。
今年2月，爱尔兰批准的平均抵押贷款达到29.15万欧元，创历史新高，同比增长7%。这可能是规则变化产生影响的第一个迹象，尽管利率上升，但首次购房者现在承担了更多的债务。
然而，欧洲央行可能仍有更多的工作要做，以使通胀回到2%的目标。
在撰写本文时，期权价格仍暗示欧洲央行将至少再次上调存款和再融资利率25个基点，分别达到3.25%和3.75%。
这肯定会进一步挤压爱尔兰的负担能力，这取决于爱尔兰银行何时以及是否会提高他们的固定利率抵押产品，目前平均约4%。
我们目前的戴维预测，到2023年，爱尔兰房价通胀将为1.5%。然而，我们不应该假装过于精确，前景是不确定的。对爱尔兰房价来说，今年似乎将是疲软的一年，可能会小幅上涨或下跌。
然而，爱尔兰似乎不太可能出现与其他一些国家类似的大幅调整。住房需求仍然超过供给，由于中央银行意外决定放宽抵押贷款规则，爱尔兰房价将逐步上涨。
