克雷格·哈特(Craig Hart)正被一个价值数百万美元的难题所困扰:如何让他的公寓大楼在明年可能开始实施的高额罚款之前，符合该市全面的新气候法。
“我一直在考虑我能想到的所有选择，但我不知道该怎么办，”华盛顿高地那套共管公寓的董事会主席哈特说。哈特曾在麻省理工学院(mit)研究过防止气候变化的方法，他相信这项新措施的目标是:减少导致天气模式扭曲和海平面上升的温室气体排放。
现在，距离合规开始还有几个月的时间，一些房地产利益集团正在进行游说，要求推迟这一进程，或制定豁免条款，声称这些要求对资金有限的住宅委员会来说过于繁重。但环保组织警告说，在气候变化已经危及这座城市之际，削弱这项法律可能会危及其目标。
就拿哈特来说，他不确定从哪里能找到钱，让他那套有百年历史的共管公寓符合标准。他是否应该在一个已经需要65万美元更换的屋顶上安装太阳能电池板和热泵?安装一个更新的化石燃料燃烧锅炉系统，在未来几年，随着要求变得更加严格，该系统仍将达不到要求?还有一长串其他昂贵的维修和装修呢?
他说:“我希望实现零碳排放、零罚款和零债务。”“但这条路并不平坦。”
《第97号地方法律》是纽约市2019年《气候动员法案》的一部分，是美国最大胆的气候法律之一，其他六个城市也在效仿类似的模式。该市的目标是到2030年将碳排放量减少40%，并通过对该市最大的污染源——建筑——设定越来越严格的限制，到2050年实现净零排放。
纽约市最大的建筑——约5万栋建筑，从办公楼到超市再到医院——必须大幅减少化石燃料燃烧锅炉等来源的碳排放。随着时间的流逝，物业经理们逐渐意识到一个严峻的现实:这座城市通风不好、老旧的公寓楼可能面临最艰难的调整。
美国去年排放量增长最显著的是家庭和建筑，它们在炉子、热水器和其他机械中燃烧天然气等化石燃料。它们会产生二氧化碳和甲烷等温室气体，这些气体会捕获热量，使地球变暖。
全球平均气温将比工业化前的水平上升2.1至2.9摄氏度，远高于1.5摄氏度的阈值。科学家们认为，1.5摄氏度的阈值将带来重大的、不可逆转的影响，比如海平面上升的单位是英尺，而不是英寸。
纽约市约70%的温室气体排放来自建筑物。该法律针对的是面积超过2.5万平方英尺(约合1.8万平方英尺)的房产，从拥有几十套公寓的低层建筑到最高的办公大楼。尽管它们只是这座城市数百万栋建筑中的一小部分，但这些建筑的排放量仍占建筑总排放量的一半左右。
办公大楼通常更依赖电力来满足能源需求，因此在合规方面可能不是最艰难的一类房地产。城市审计长办公室(City Comptroller’s Office)的首席气候官路易斯·杨(Louise Yeung)说，随着电网不再使用化石燃料，它们的碳排放量也会下降。
到2024年，需要遵守这一规定的房产中约有60%是住宅，包括大量严重依赖化石燃料供暖和制冷的公寓楼。根据专注于建筑脱碳的非营利倡导组织城市绿色委员会(Urban Green Council)对城市数据的分析，那些不遵守规定的人每年可能面临总计近6000万美元的罚款。
一些物业，包括经济适用房项目，将被替代或延迟遵守规定。大多数建筑已经达到了2024年的限制，但大多数建筑可能无法达到为2030年及以后制定的更严格的目标。
“《地方法律97》将会很困难，”纽约市环境正义联盟(New York City Environmental Justice Alliance)副主任尤妮斯·高(Eunice Ko)说，该联盟是一个代表低收入社区和有色人种社区的非营利组织。“但你是愿意自己的家被洪水淹没，还是愿意夏天有20天温度超过90华氏度?”
Glen Oaks Village是皇后区东北部134栋低层建筑中2900多套公寓的合作项目。这里有超过100英亩修剪整齐的草坪和整洁的砖房，与曼哈顿的高楼相比，它与长岛郊区有更多的共同点。为了遵守第97号当地法律，合作公寓委员会计划将94台燃气和燃油锅炉全部更换为更节能的型号。董事会主席鲍勃·弗里德里希(Bob Friedrich)说，这可能需要5到10年的时间，耗资约2450万美元。
但他说，即使是这样的投资，也不足以避免从2030年开始每年支付约70万美元的罚款，因为该房产仍然会产生太多的污染。
“他们没有考虑到这样做的实际成本，”弗里德里希说。他指出，罚款将迫使该委员会大幅提高维护费用。
“我很害怕，”60岁的阿琳·贝特(Arlene Bett)说，她长期居住在这里，已经付清了小区里一套一居室的小公寓，但她担心每月500美元的维护费会不断上涨。“我买不起，而且没有更便宜的地方了，”她说。
弗里德里希说，一个更环保的选择是用电动热泵取代锅炉，但这将多花费近1000万美元。
为该合作公寓提供咨询的能源咨询公司Bright Power的高级客户经理达伦·约翰逊(Darren Johnson)说，虽然前期成本很高，但使用电力将是避免罚款、最终降低物业水电费的最佳策略。他说，目前这一代热泵在寒冷的天气里工作得很好，尽管人们对一些旧型号的效率感到担忧。
能源咨询公司BlocPower的首席执行官唐纳·贝尔德(Donnel Baird)说，“选择不是特斯拉或破产。”“你可以拥有一辆普锐斯”，同时还能有效减少碳排放。他说，建筑可以先进行一些成本较低的改进，比如把白炽灯泡换成led灯泡，以及改善隔热性能。
但为了实现2030年的目标，许多建筑可能需要进行更广泛的工作，比如安装热泵或重新布线。这是一项昂贵的工作，对于中等收入的住宅来说尤其具有挑战性，与一些大型商业地产相比，这些住宅的储备更有限，融资选择也更少。
贝尔德说，还有越来越多的低息贷款和赠款用于改善绿色能源，还有数十亿美元的联邦补贴专门用于基础设施项目。
负责监管该规定执行的建筑部(Department of Buildings)发言人表示，到2050年实现碳中和的途径是为了让业主提前计划。纽约市加速器(NYC Accelerator)是一个城市项目，为帮助建筑遵守法律提供免费指导。
今年5月，包括弗里德里希在内的一些住宅业主起诉市政府，要求阻止第97号《地方法律》(Local Law 97)的执行，理由包括处罚负担太重，而且针对的是错误的建筑。案件仍在审理中。
今年2月，代表皇后区东北部的共和党女议员维姬·帕拉迪诺(Vickie Paladino)提出了一项法案，将该法律的实施推迟七年。
该法案的批评者已经推动了更多的豁免，比如购买更多可再生能源信用(RECs)以抵消其排放的选项。该信用额度允许建筑物通过从风能和太阳能发电厂等可再生能源购买电力，来偿还一部分多余的碳排放。
该市还可以减少对那些“真诚努力”遵守规定的建筑的处罚，但该规定的标准以及能源信用指引预计要到今年晚些时候才能最终确定。社区组织组织纽约社区变革(New York Communities for Change)的气候和不平等运动负责人皮特·西科拉(Pete Sikora)说，如果允许建筑购买过多的信用，可能会从整体上削弱法律。
他说:“我们赢得了通过这项法律的战斗，但现在他们正试图在实施过程中破坏这项法律。”
在公寓委员会主席哈特看来，理论与实践在他位于华盛顿高地的六层战前公寓里发生了冲突。他的日常工作是政策智库佩斯能源与气候中心(Pace Energy and Climate Center)的执行主任，致力于前沿的可再生能源项目。
但在家里，他必须在不倾家倾城的情况下，为一台使用了40多年的锅炉找到最佳替代品。
此外，改造一座百年老宅也面临挑战。该建筑位于一个地标区，使升级立面的努力变得复杂。电动热泵可以安装在公寓里，但需要小心地穿过建筑物的内部。
他说:“恐怕我们离目标还远着呢。”
