尽管加州预计有250亿美元的预算赤字，但该州确实如此。至少现在是这样。
加州住房金融局(California Housing Finance Agency)准备在3月27日推出一个缩小版的共享股权住房贷款计划。通过“人人有梦想”计划，该州计划为大约2300名首次购房者提供价值3亿美元的首付款。
在这个复杂的计划中，国家支付购房的部分或全部前期费用(比如首付)，以换取房屋出售、再融资或转让时的部分价值。
如果房屋升值，国家获得的收益将被用于资助下一批借款人——其中一部分用于卖方;给下一个有抱负的买家一点。
只要价格上涨，所有人都是赢家。
问题是，尽管抵押贷款利率上升导致每月抵押贷款支付更加昂贵，但该州的房价已经连续几个月下跌。
随着美联储(Federal Reserve)考虑最早在今天进一步提高借贷成本，潜在的经济衰退也在隐现。
加州的科技行业正在遭受打击，裁员，导致个人收入下降。所得税是该州最大的收入来源。
考虑到这种不确定性，加州州长加文·纽森(Gavin Newsom)今年1月提出了一项规模显著缩小的10年100亿美元计划，该计划最初是由圣地亚哥民主党参议员、参议院议长托尼·阿特金斯(Toni Atkins)设想的。在他1月份的预算中，纽森提议在该项目上投入最初的3亿美元，这比去年签署的5亿美元的妥协方案有所削减。
乐观和期望
“人人有梦想”计划的规模和范围可能是纽森和占压倒多数的民主党立法机构今年谈判的主题。预计州长将在5月份提供一份修订后的州支出计划和一份新的财政预测。议员们必须在6月15日之前通过一项平衡的预算，才能拿到工资。
纽森的财政部在1月份表示，拟议的削减“不会影响政府实施该计划的承诺或时间表”。
在2月13日发给CalMatters的一封电子邮件中，阿特金斯的预算主任克里斯托弗·伍兹(Christopher Woods)表示，她的办公室将为该项目寻求更多资金。
“州长‘提议’撤回一些资金，与实际发生的事情几乎没有关系，”伍兹在写给CalMatters的信中回应了此前对该计划的报道。“任何人都不应该指望这个项目会被削减，我们都应该充分期待2023-24年的预算法案中会分配额外的资金——可能多达10亿美元。”
“随着利率上升，该计划比以往任何时候都更需要……有几种创新的方式来资助这个项目，”伍兹写道。
伍兹拒绝回答有关这篇报道的后续问题。
阿特金斯去年倡导股权分享计划，他说“人人有梦想”计划是优先事项。她在最近的一份声明中表示，她不会放弃从中获得更多的钱。
她说:“我们州即将推出一项计划，帮助改善人们的生活，让拥有住房的梦想成为现实。”“虽然为全民加州梦提供的现有资金是伟大的第一步，但我们正在努力在即将到来的州预算中分配额外的资金，最终目标是每年提供10亿美元，以帮助更多的家庭为积累世代财富奠定基础。”
股票下跌
几个月来，经济和住房市场的不确定性一直是加州住房金融局讨论的一个主题，官员和政治任命人员寻求推出一项计划，旨在在住房净值下跌之际利用房价上涨的机会。
州官员说，那些打算长期持有房产的买家是在房价下跌时最适合参与该计划的人。
加州住房金融局官员在1月份向董事会提交的报告中还表示，该机构正在计划一个可能“生命周期非常短”的项目。
CalHFA主席吉姆·塞万提斯(Jim Cervantes)在1月19日的会议上说:“1989年，我梦想在洛杉矶买房，当时市场见顶，然后在近十年后亏本卖出，我能理解市场并不总是上涨。”
“信息披露，无论我们能做什么来缓解——或者更确切地说，让潜在买家明白他们正在面临什么——都将是非常有价值的，因为没有人是一个好的市场计时器。”
加州的房价已经上涨了多年，在大流行期间大幅上涨，因为抵押贷款利率跌至历史低点，家庭为远程工作场所寻求更多空间，以保持社交距离。
根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的跟踪，从2020年3月到2022年5月，加州以前拥有的独栋住宅的中位数价格上涨了47%，达到900,170美元的峰值。
同月，为了应对通货膨胀，美联储(Federal Reserve)开始了多年来最激进的加息，推高了消费者的抵押贷款成本。
自2022年5月以来，该州的房价中位数下降了16.5%，至1月份的751,330美元。
市场变化
尽管房价在下降，但每月的抵押贷款成本继续使该州的住房市场比过去15年的几乎任何时候都更难以承受，尤其是对中低收入家庭而言。根据房地产经纪人组织的数据，去年年底，加州只有17%的家庭能够负担得起中等价格的独栋住宅。
加州住房金融局执行董事蒂娜?约翰逊?霍尔(Tiena Johnson Hall)在加州住房金融局1月份的会议上表示，考虑到市场的快速变化，州长削减“全民梦想”基金的做法是谨慎的。“(房屋)价值仍有很大的下跌空间，这是我们预计会看到的，”她说。
今年2月，该州的无党派立法分析师预计，明年的州预算赤字将修正为250亿美元。从那以后，除了科技行业的裁员，全国和加州的就业增长一直保持强劲。
加州住房金融局目前还无法获得“全民梦想”计划的全部细节，比如哪些贷款机构将向借款人提供共享股权贷款。
本月该项目启动时，消费者不会立即获得贷款。加州住房金融局负责设计这一项目的官员马丁(Ellen Martin)说，贷款机构将需要一个月到六周的时间推出这类贷款，并开始向消费者推销。
马丁在最近的一次采访中告诉CalMatters:“我们知道有很多令人兴奋的事情。”
它将如何运作
一些细节已经在加州住房金融局董事会会议、公开听证会和州立法机构的报告中披露。以下是该程序的一些关键组件。
-并不是所有加州人都能获得贷款。只有那些收入低于本县其他人收入中位数150%的人才有资格参加。这些收入限制因县而有所不同，在物价昂贵的圣克拉拉县和旧金山县，30万美元是最低收入标准，但弗雷斯诺和默塞德等许多内陆县的最低收入标准是15.9万美元。
-贷款将覆盖购房的20%。每当房屋被出售、转让或再融资时，借款人将向国家偿还国家投资的原始金额，加上房屋增值的一定百分比。如果最初的贷款是房屋价值的20%，卖方将欠国家最初的贷款加上房屋增值的20%，不过这个金额将被限制在原始贷款金额的250%。
-该计划的社会公平特征将包括那些收入高达该地区中位数收入80%的人。当他们出售、再融资或转让房产时，他们将比其他收入更高的人保留更多的股权。此外，政府将为低收入借款人预留约10%的初始资金，即3,000万美元。
-贷款可用于支付首付款和结算成本，包括利率回购。
-考虑到该项目的复杂性，借款人将被要求完成购房者教育课程。
提倡的担忧
该程序的复杂性让一些消费者权益倡导者感到担忧。
国家住房法项目(National Housing Law Project)的高级律师丽莎·西特金(Lisa Sitkin)说，该机构确保借款人定期收到有关贷款非典型细节的通知是明智的。
“随着时间的推移，人们倾向于忘记，并将其视为正常的贷款，我认为这对计划被提醒的人是有用的，”西特金说，他是加州住房金融局就该项目提供咨询的工作组成员。
将这些贷款作为抵押贷款支持证券出售的提议也让她感到担忧。加州官员正在探索将共享股权贷款汇集成证券并出售给投资者的想法，以帮助为其他借款人提供额外的资金。
在房地产繁荣时期，许多华尔街金融机构将通常质量较差的抵押贷款打包成证券，卖给主要投资者。但在经济低迷时期，由于难以确定这些贷款的确切所有者，为房主提供帮助变得复杂起来。
Sitkins称:"如果这些债券被出售给私人证券化信托，那么谁拥有你的债务就会缺乏透明度，如果出现问题，也会缺乏有关期权的信息。"“我真的希望确保为借款者提供护栏和保护。”
消费者很谨慎
加州hfa官员去年在设计这个项目时，在网上举行了几次倾听会，听取公众的意见。41岁的杰克·劳伦斯(Jake Lawrence)是威利茨的一名大麻企业家，他还经营着一家非营利机构。
“我很感兴趣。我们面临的问题是，正在发生的事情有如此大的变化。”“我们正处于房地产市场的崩溃之中，所以我们将会看到价格暴跌一分钟。”
更重要的是，该县最大的产业之一大麻贸易受到了大麻价格下跌的严重打击。“它超越了苦难，”劳伦斯说。
劳伦斯还想知道，如果他改善了房屋，国家将如何计算公平。
尽管他有疑问，但他正在考虑这个想法。
“与投资我的人分享股权不会伤害我的感情，”他在谈到加州时说。“任何了解金融知识的人都应该明白，投资者应该能够获得他们预期的投资回报率。对我来说，我对这个想法没有任何异议。”
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