自从新冠肺炎疫情开始消退以来，纽约的观察人士就开始担心城市会出现厄运循环:像我这样从办公桌的枷锁中解放出来的千禧一代，会为了寻找更低的生活成本而放弃曼哈顿中城，甚至整个纽约或整个纽约州。商业税基将被取消，没有资金支持地铁等基本服务。
为了防止这种反乌托邦式的未来，州长凯西·霍赫尔(Kathy Hochul)和市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)召集了一个我曾任职的专家小组，他们在12月发布了“让纽约为每个人服务”计划(也被称为“新”纽约”计划)，一套包括40项保持经济运转的全面建议。总体而言，该计划的目标是重新规划纽约市的商业区，使纽约人更容易上班，并实现包容性增长，使纽约“引领21世纪的新兴产业”。
但现在是奥尔巴尼的预算季节。众所周知的“三个男人在一个房间里”(谢天谢地，不再是所有男人)——Hochul州长;扬克斯州参议院多数党领袖安德里亚·斯图尔特-考辛斯;布朗克斯州议会议长卡尔·希斯蒂(Carl Heastie)将在周六的预算截止日期前决定哪些提案得到州议会的支持并获得资金。
三方在新冠疫情后经济流动性的几个重要引擎上达成了一致，比如让人们更容易获得国家支持的儿童保育援助。但立法机构反对的可能是纽约疫情恢复中最关键的一个方面:州长和市长共同努力，在未来十年再建造80万套住房。其中，50万将在纽约市，其余将在纽约州的其他地方——主要是在纽约市的通勤郊区——靠近工作岗位和公共交通。
纽约州在过去10年里创造了120万个工作岗位，但只有40万套新住房，导致了租金和房价的通胀，以及年轻工人的绝望。纽约的新住宅主要是曼哈顿以外各区的出租单元，而曼哈顿和纽约铁路相连的郊区的房主则阻止了新建筑的尝试。
因此，尽管千禧一代绝大多数人仍表示想拥有自己的房子，但由于价格太高，他们已经买不起了。相反，他们要支付不断上涨的租金——现在纽约市每月的租金中位数高达3400美元——并被挤进遥远的公共交通沙漠，或者完全离开城市。与此同时，中城(Midtown)剩余的办公空间却空置着。
州长和市长提出了一系列常见性的建议来缓解纽约的住房短缺，显然令立法机构失望的是，其中包括在纽约最富有的社区建设。
首先，有一系列修改州多住宅法的建议，该法律规定了纽约市的公寓建筑。其中一些修改将允许更容易的办公室到住宅的转换;其他一些项目将支持更高居住密度的项目，以及强制性的经济适用房。多重居住法已经过时，越来越脱离当今的现实。这项法律于1929年制定，目的是在曼哈顿迅速城市化的过程中制定环境和健康安全标准。该法律的最后一次重大更新是1961年罗伯特·摩西(Robert Moses)全盛时期试图阻止“垂直贫民窟”。
该法律限制将办公转住宅的建筑改造为较老的建筑，尽管中城(Midtown)有一些较新但仍然过时的写字楼，改造的时机已经成熟。根据该市最近的一项研究，从办公室到住宅的改造有可能创造2万套新住房，容纳4万人。
该法律还规定，新建住宅建筑的建筑面积不得超过建筑用地面积的12倍——尽管曼哈顿到处都是容积率超过20倍的商业建筑。纽约市一些最著名的老住宅楼超过了法律规定的容积率上限，因此无法在今天建造——比如中央公园西路1929年的贝雷斯福德大楼，杰瑞·宋飞(Jerry Seinfeld)和其他名人的家。
曼哈顿的一些议员反对修改《多住宅法》(Multiple Dwelling Law)的提议，其中包括取消上限，因为他们担心，住宅热潮可能会导致建筑与社区特色不符，而不会真正提高人们的负担能力。但根据拟议的改革，特定地点的新住宅密度仍将通过密集的地方审批程序。每个项目都将征求社区反馈，部分原因是为了确保建筑符合周围环境的审美。通过所谓的城市强制性包容性住房工具，住宅密度的增加将引发对新建筑的负担能力要求。
“我们的目标不是建造更多的豪华超高层建筑。相反，它是为了创造有背景的、混合收入的住宅社区，”区域规划协会(Regional Plan Association)负责住房和社区规划的副总裁摩西·盖茨(Moses Gates)说。“如果实施得当，我们有可能采用上世纪60年代的法律，并对其进行调整，以适应今天的住房需求。”曼哈顿区区长马克?莱文(Mark Levine)已经确定了171个地块，在适当的法规到位的情况下，这些地块可以建造7.3万套住房。
其次，一系列刺激郊区住房生产的提议，即《住房契约》(housing Compact)，要求纽约市每个郊区在未来三年内实现新建住房增长3%。每个郊区都可以自行决定如何实现这种增长——例如，允许附属住宅单元或后院住宅;重建工业用地及停车场;或者修建主要街道。该协议要求在大都会交通管理局(Metropolitan Transportation Authority)车站半英里以内的区域内，平均每英亩划分50个单元，以创建更可持续的社区。
郊区的立法者试图把这个契约描绘成激进的，但它只是受到了其他前瞻性的、住房紧张的州已经采取的措施的启发(例如，加利福尼亚州最近开始强制执行城市增长目标)。实现预期的密度意味着，例如，在地铁北站附近聚集成排的多户联排别墅——这种适合步行的城市化模式在欧洲大城市的边缘已经无处不在，比如哥本哈根北部富裕的郊区。
立法机关应该意识到，支持市长和州长支持的住房提案不仅是好的政策，而且可能会变成好的政治。在纽约州，千禧一代房主的比例为30%，与加利福尼亚州并列全国最低。但千禧一代及其年轻一代将在未来五年内成为选民的大多数。而且，如果你想让我们回到办公室，你需要在我们工作的地方附近盖房子。
卡拉·埃克霍尔姆(@caraeckholm)是康奈尔理工学院雅各布斯城市技术中心的研究员。她是土生土长的纽约人，也是千禧一代的租房者，住在布鲁克林，也在湾区和哥本哈根租房过。
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