奥斯汀，德克萨斯州:房地产开发商道格拉斯·吉利兰认为住房的未来在地下。
在二月末的非季节性高温中，整个州的社区都回荡着冷凝器为房屋降温的声音，而吉利兰正在开发的Whisper Valley社区几乎一片寂静。
这是因为他在这个总体规划的新社区建造的房子没有空调。这个社区位于奥斯汀东北半小时车程的德克萨斯大草原上。
相反，它们连接到他所谓的“地理网格”——一个专门建造的地热能网络，早在建筑商前来建造房屋之前，他就在现场安装了地热能。
在每个房子里，水泵主要由太阳能驱动，将房子里的热量分流到300多英尺以下的凉爽土地上——这是一种被称为地热热交换的清洁能源。
除了减少碳排放，这项技术还大幅降低了该开发项目400多名居民的能源成本，在能源价格不断上涨的时代，为房地产经纪人和房屋建筑商提供了更具吸引力的额外卖点。
现在，在民主党新的气候刺激税收计划的支持下——该计划将所有可再生能源的成本降低了近三分之一——吉利兰正在把耳语谷的模式推广到全国，在佛罗里达州、新英格兰地区和德克萨斯州各地都有项目。
房地产在采用可持续建筑方法方面一直进展缓慢，部分原因是在采用新技术方面的基本保守主义;在廉价化石燃料能源的漫长时代，消费者并不需要它们。
现在，在多种因素的推动下，这种情况已经开始改变。公众对可再生能源的热情日益高涨，对气候变化的担忧与日俱增;房地产投资者越来越需要证明他们在可持续发展方面的诚意;能源市场的不可预测性日益增强。
此外，在过去几年里，在德克萨斯州和其他地方，压力过大的城市电网在极端天气的冲击下崩溃了，这是屡遭新闻报道的灾难。
但最重要的是，联邦政府又提供了大量支持:对可能无限数量的新型可再生能源——地热、风能、太阳能、潮汐能——提供30%的固定税收抵免。
在去年9月仅得到民主党支持的这些税收优惠措施通过之前，所有可再生能源企业都生活在持续的不确定迷雾中:永远不确定国会是否会在明年恢复税收抵免。
当向开发商或投资者推销时，“你害怕说到那部分，因为说‘现在(地热)的激励是10%’并不能建立信心。他们会说，‘你说现在是什么意思?’”EcoSmart Solutions首席技术官格雷格·沃尔夫森在接受《国会山报》采访时表示。
EcoSmart是德国财团金牛座投资公司(Taurus Investment)与Whisper Valley共同孵化的一家公司，吉利兰是该财团的德克萨斯州董事。
现在，沃尔夫森负责将为耳语谷开发的技术推广到全国各地的开发项目;自9月以来，EcoSmart已经能够与潜在的商业合作伙伴接触，并获得长达10年的轻松补贴。
这种变化是微妙的。搁置已久的交易已被重新考虑。那些不像铅笔的数字。人们对新事物的兴趣虽然没有掀起浪潮，但正在缓慢而明确地上升;旧交易的新解冻。沃尔夫森一直计划裁员;现在他在增加。
吉利兰计划在将可再生能源纳入房地产的更广泛运动中走在前列。
从地热热泵和光伏电池板到太阳能热水器和模块化住宅，目前整个行业正在实施的许多产品和实践已经存在了几十年。但全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)前主任约翰·罗斯特(John Rosshirt)告诉《国会山》(the Hill)，建筑师们长期以来一直难以让任何人感兴趣。
他说，他在全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)任职的一个委员会——表面上是关于“私有产权与环境”的——应该被称为“反环境”委员会。
现在该协会有了一位可持续发展主管，而且在新冠肺炎时代之后，房屋非常稀缺，能源问题“已经排在了有房子住之后”，买家的兴趣正在从底线价格转移到拥有房子的日常成本上。
这为一种将节约成本、提高能源效率和为地球做善事的理念结合起来的推销方式打开了大门。但是，尽管广泛的可持续概念日益成为主流，房地产经纪人仍然经常尖锐地避免有关气候、可再生能源或“绿色”的语言。罗斯特说，这些概念“有某些内涵，在某些群体中并不被广泛接受”。
罗斯特说，相反，用“高性能”来描述房子——这传达了它对日益恶劣的环境的适应能力——现在吸引了来自不同政治和收入阶层的人。
一些对节能的新兴趣已经流向了太阳能——和地热一样，太阳能现在也享受30%的联邦税收优惠。
但是，全国房地产投资者协会的首席运营官查尔斯·塔塞尔(Charles Tassell)告诉《国会山》(the Hill)，进展一直很缓慢。
“每个人都在试图弄清楚如何让太阳能发挥作用，”但对投资者来说，“还远远不够，”他说。对于许多房主来说，太阳能电池板的高成本——以及安装它们的经验丰富的工人——是没有意义的，特别是与其他节能措施相比。
但吉利兰认为——其他房地产专家也同意——当你从头开始建造整个社区时，所有这些数字看起来都不一样了。
诚然，他承认，将美国现有的20世纪住宅改造成节能住宅可能代价高昂，即使从长远来看能收回成本。要使老房子节能，就需要对绝缘材料和电器进行改造，更不用说安装太阳能电池板或钻新的私人地热井等昂贵的新干预措施了。
吉利兰认为，相比之下，像耳语谷这样的规划社区为开发商提供了一张白纸，他们可以在上面从地下开始建造节能社区。
他说:“如果你一次只买一套房子，你花的钱将是我们每套房子的两倍。”
相反，他的团队在一片空地上(只有起伏的山丘和德克萨斯州中部的橡树大草原占据着这块空地)开始，从前端开始，钻出数百口地热井组成的网络，使他们能够在整个开发过程中传递热量。
从生态角度来看，这种方法有明显的缺点。虽然Whisper Valley保留了600英亩的林地和溪道——既作为便利设施，也用于防洪——但该开发项目仍在砍伐森林，这些森林曾经生长在废弃的牧场上，而现在的房屋就是在这些牧场上建造的。
大致出于这个原因，气候和可持续发展领域的主流观点一直是鼓励城市进一步发展，让更多的人靠近更多的服务，让景观得以恢复，并在此过程中降低碳排放。
但是这个城市的土地很昂贵，在奥斯汀市中心“刮”几百英亩的建筑面积的前景——甚至是为了在他们的地方建造一个专门建造的节能社区——目前属于科幻小说的领域。(EcoSmart也适用于专门建造的公寓楼——更适合人口密集的城市。)
罗斯特说:“考虑到能源成本，你唯一可以做类似(耳语谷)的事情的地方是在原始土地上。”“但每个细分领域都有优点。你失去了很多狐狸和其他动物的栖息地。”
然而，这种损失是一个新的细分领域的标准;而节能则不然。沃尔夫森说，Whisper Valley的每个家庭都拥有大约4千瓦的太阳能电池板，远远低于太阳能行业推荐的10千瓦。
如果使用得当，再配上特斯拉Powerwall这样的家用电池，几乎可以24小时为一所房子供电。
沃尔夫森说，这种实际的好处——再加上在天然气供暖价格不断上涨的时代，固定和降低能源成本的确定性——帮助改变了球场。
他说:“过去，我们会吸引那些以可持续发展为导向的前沿企业，或者那些想要实现差异化发展的企业。”“但有一个新的、强大的受众需要我们去接触——那就是房地产投资者。”
对于这些投资者，他说，EcoSmart通过将Whisper Valley使用的技术适应当地的地下条件，从佛罗里达州的地下蓄水层到德克萨斯州东部附近的湖泊，可以提供吸引大众的节能属性。
“这不是一个奢侈的发展。这是一种主流的生产方式，”沃尔夫森说，这些房子的价格从“最高的30万到最低的60万”不等。
对吉利兰来说，较低的价格是获得大众接受的关键。他认为，对环境的关注不是一种奢侈的担忧——它是人们想要的东西，至少在边际上，在每个价格点上。
“我发现，如果人们对地球友好，负担得起，他们就会喜欢它。他们喜欢通过说‘我支持这项运动’而获得的社会意识。”
