作者:道格·弗兰奇*
奥地利商业周期理论告诉我们，央行操纵的低利率会导致不良投资，当央行让利率上升时，不良投资就会被清除，这反映了更真实的资本成本。一个实时的例子正在美国商业办公房地产市场发生。再加上政府因covid而采取的封锁措施，迫使员工在家工作。现在，员工们上班的时候再也不想换睡衣了。尽管摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)首席执行官杰米?戴蒙(Jamie Dimon)呼吁员工每周五天回到办公室，但大多数雇主都默许了员工的做法，对办公空间的需求也减少了。
在肯塔基州路易斯维尔市中心，五三银行的29层大楼刚刚以900万美元的价格售出，目前只有一半的人入住。该建筑面积为374,400平方英尺，每平方英尺24美元的购买价格，与建造高层建筑的成本相比只是很小的一部分。据Voit Real Estate的合伙人克里斯托弗·德兹加(Christopher Drzyzga)说，卖家在2001年以3,480万美元的价格买下了这栋大楼。在领英(linkedIn)上，Drzyzga链接了一篇关于这次交易的文章，文章开头写着“你买东西赚了钱”，并询问“对这笔交易有何看法?”
出借人和房地产专业人士的评论更为深思熟虑，其中一条评论说:“几个月前，我们在孟菲斯看到了18美元/平方英尺的再装修，这看起来很惊人，直到我们看到更好的a级写字楼销售价格低至9美元/平方英尺。”有不止一条评论说，买家可能花了太多钱，并引用了类似规模城市每平方英尺10美元的售价。
我最近写了一篇关于布鲁克菲尔德从洛杉矶市中心的办公楼里走出来的文章。
Wolf Street的沃尔夫?里希特(Wolf Richter)在最近的一篇文章中也列出了其他一些办公室违约和损失的案例。
黑石集团刚刚以8200万美元的价格出售了位于加州圣安娜的几座办公大楼，此前黑石集团曾以1.29亿美元的价格收购了圣安娜。2007年，这两座大楼以1.838亿美元的价格易手。
2014年，黑石集团(再次)以6.05亿美元购买了一栋26层的大楼，并以3.08亿美元作为抵押贷款。到2022年3月，这座大楼的价值已经远远低于贷款价值(3.08亿美元)，他们不得不离开。
3月底，Parkway Property以8,280万美元的价格出售了位于德克萨斯州休斯顿的96万平方英尺的圣费利佩广场(San Felipe Plaza)。2005年，在百汇收购托马斯地产之前，托马斯地产以1.565亿美元的价格买下了这处房产。
Chetrit集团在2019年以4.22亿美元的价格将位于曼哈顿第三大道850号的这座61.7万平方英尺的大楼以2.66亿美元的价格出售给了其贷方HPS投资伙伴公司。
贷款机构阿根廷投资管理公司(Argentic Investment Management)以4950万美元的价格收购了位于第七大道115号的巴尼斯纽约大厦(Barneys New York Building)，挂牌出售价格约为3,000万美元。这幢七层楼的楼房空着。之前违约的业主在2014年以5700万美元的价格购买了这栋大楼。
这座空置的46层140万平方英尺的办公大楼以前被称为“AT&T中心一号”，位于密苏里州圣路易斯市中心，于2022年4月以410万美元的价格出售。2006年，这处房产以2.05亿美元的价格被购买，并成为1.12亿美元抵押贷款的抵押品。
联合银行正试图出售其位于加州旧金山加州350号的总部大楼，并将其中一部分租回。该银行去年以2.5亿美元的价格出售该建筑，但在今年2月将其重新上市，降价52%，为1.2亿美元。
另一家银行富国银行(Wells Fargo)曾试图在2022年以1.6亿美元的价格出售其位于加州的550座塔楼。据《旧金山商业时报》(San Francisco Business Times)报道，该银行取消了上市计划，并将在今年再次尝试，价格将比最初的上市价格低67%，约为5300万美元。
Drzyzga文章的其他评论者提到将五三银行大楼改造成公寓。至少有一位成功的投资者不同意这种说法。海曼资本管理公司(Hayman Capital Management)的凯尔?巴斯(Kyle Bass)表示:“这是一种必须重新装修的资产类别(办公楼)，而重新装修意味着拆除。”至于将办公室改造成住宅，他告诉彭博社，“你必须用手提钻钻钢筋和混凝土。你必须重新测量所有的东西。当你完成它的时候，感觉就是不对。你不会想住在那里的。”
与此同时，公寓市场可能会出现供应问题。当利率低的时候，建筑商就疯狂了。Wolf Richter指出了供应方面的坏消息，他说，
与此同时，休斯顿的3200套住房刚刚在一次止赎拍卖会上售出。这些单元的售价为1.965亿美元(每扇门61125美元)，而该物业的债务为2.29亿美元。这些单位是在2021年购买的，可变利率债务从3.4%上升到8%。
据《华尔街日报》报道，根据Trepp的数据，今年将有创纪录的1518亿美元的美国租赁公寓抵押贷款到期，未来五年将有9401亿美元到期。
再融资请求之墙将在银行收缩之际到来。对冲基金艾灵顿管理集团(Ellington Management Group)在一份报告中表示:“从更长的时间来看，(这)可能会使商业地产贷款以更高的利差从银行体系转向私人资本。”
卡门·阿罗约(Carmen Arroyo)和约翰·塞奇(John Sage)在彭博社(Bloomberg)上写道:“美国地区银行危机引发的动荡，加上问题房地产贷款违约率上升，令小银行遭受重创，促使它们在降低风险和收缩资产负债表的同时，缩减商业房地产贷款。”
有些人可能会说，“所有的房地产都是本地的。”当然，但利率上升和贷款条件紧缩无处不在。
作者简介:道格拉斯·弗兰奇是米塞斯研究所的名誉主席，著有《早期投机泡沫与货币供应增加》，著有《走开:房屋所有权神话的兴衰》。他在UNLV获得经济学硕士学位，师从Murray Rothbard教授和Hans-Hermann Hoppe教授。
来源:本文由米塞斯研究所发表
